羊毛真的可以出在豬身上
原創(chuàng)章子姨壹地產(chǎn)
在長(zhǎng)租公寓熱潮中，蛋殼公寓沒(méi)有任何中介基因，卻創(chuàng)造了互聯(lián)網(wǎng)人創(chuàng)業(yè)的奇跡。
四年多的時(shí)間，他們成長(zhǎng)為規(guī)模前三名的分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)。寒冬里，終于到了收割的季節(jié)。
這幾天，很多人的朋友圈被蛋殼員工們攻陷了，每個(gè)蛋殼員工都在轉(zhuǎn)發(fā)公司IPO的海報(bào)，為公司打新貢獻(xiàn)一份自己的熱情。
按照計(jì)劃，兩天后，蛋殼公寓就將登陸美國(guó)資本市場(chǎng)。
成立四年多，蛋殼公寓很神奇地將房源擴(kuò)張到43萬(wàn)間，也大大方方合計(jì)虧損了41億元。同樣是燒錢(qián)，有件事的邏輯子姨始終沒(méi)有捋清楚：
瑞幸能買(mǎi)一贈(zèng)一，滴滴給過(guò)補(bǔ)貼，為啥長(zhǎng)租公寓只想著漲房租。
蛋殼公寓的創(chuàng)始人高靖是個(gè)互聯(lián)網(wǎng)老兵，先后在百姓網(wǎng)、百度、好樂(lè)買(mǎi)、糯米網(wǎng)供職。他從糯米網(wǎng)創(chuàng)始人沈博陽(yáng)那里拿了一筆投資款，就闖進(jìn)了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)。
天使投資人沈博陽(yáng)現(xiàn)在是蛋殼公寓的執(zhí)行董事長(zhǎng)，除了自己的伯樂(lè)，高靖背后站了一批資方背景的股東陣營(yíng)，第一大機(jī)構(gòu)股東老虎環(huán)球基金占股20%，螞蟻金服占股7.8%。10人組成的董事會(huì)，代表資本的董事會(huì)成員占據(jù)了半數(shù)以上。
4年的時(shí)間，蛋殼的房源數(shù)量擴(kuò)大了166倍。這種擴(kuò)張速度，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，是難以解釋的。一家本質(zhì)是互聯(lián)網(wǎng)公司的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，最大的弊病是顯而易見(jiàn)的：
缺乏渠道。
自如可以依靠鏈家直營(yíng)門(mén)店，相寓可以仰賴我愛(ài)我家，在進(jìn)入長(zhǎng)租公寓最初的時(shí)間，兩家公司依靠各自的線下渠道積累了一批低價(jià)優(yōu)質(zhì)房源?？磥?lái)看去，蛋殼公寓手里擁有的，只有錢(qián)了。
蛋殼幾乎向所有長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租房管家發(fā)出了好友申請(qǐng)，只要私下推薦房源成功，就可以得到兩三千元的獎(jiǎng)勵(lì)。管家們由此發(fā)現(xiàn)了一條依靠信息數(shù)據(jù)發(fā)家致富的康莊大道。
據(jù)說(shuō)，去年得到蛋殼公寓獎(jiǎng)勵(lì)最多的，是一個(gè)我愛(ài)我家員工的銀行賬戶。
更直接粗暴的方式，是加價(jià)搶房源。蛋殼內(nèi)部曾有個(gè)說(shuō)法，不管自如出多少錢(qián)，永遠(yuǎn)比對(duì)手高三百。
自如的朋友說(shuō)，開(kāi)始他們還有點(diǎn)矜持，后來(lái)也就兇猛起來(lái)了。高價(jià)搶奪房源后來(lái)的發(fā)展，大家都知道了。
它引發(fā)了2018年我們對(duì)租房生活最細(xì)碎的煩惱，導(dǎo)致了一批長(zhǎng)租公寓的兵敗如山倒，最近又讓房東們變成了弱勢(shì)群體。
最近幾天，讓房東降房租的事情又起了新的化學(xué)反應(yīng)。由于一批房源是蛋殼、自如、青客公寓在過(guò)去一年多的時(shí)間里高價(jià)拿到，經(jīng)過(guò)裝修之后投入市場(chǎng)。
等到逼著房東降房租的時(shí)候，不肯解約的房東發(fā)現(xiàn)，他們得到了一兩個(gè)月房租的違約金，卻要支付高額的裝修費(fèi)用。
這樣一算，長(zhǎng)租公寓企業(yè)違約，賠錢(qián)的卻是房東們。
由此，一個(gè)全新的商業(yè)模式就此誕生，房東們發(fā)現(xiàn)，這些長(zhǎng)租公寓企業(yè)，商業(yè)本質(zhì)上卻是一家裝修公司：
高價(jià)拿到房源后，再去與房東解約，房東還要倒賠裝修費(fèi)。
長(zhǎng)租公寓的朋友說(shuō)，他們手里的裝修費(fèi)用報(bào)表是有兩份的，一份給內(nèi)部人看，一份是給房東看。你猜，這中間的差價(jià)有多少？
融資遇到問(wèn)題后，現(xiàn)在蛋殼最大的隱患，是來(lái)自租金貸。租金貸帶來(lái)的預(yù)付款收入，遠(yuǎn)高于租客直接支付給蛋殼公寓的租金收入。
以租客的信用做背書(shū)，從銀行獲取貸款作為運(yùn)營(yíng)資金，已經(jīng)是蛋殼公寓最有力的現(xiàn)金流來(lái)源。
12月25日，住建部等六部委發(fā)布了一份文件，最讓長(zhǎng)租公寓覺(jué)得要命的一條是：
住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò) 30%。
