今年上半年，酒店地產(chǎn)圈頗為火熱。一方面，不少酒店被地產(chǎn)商公開出售以求“斷臂回血”；另一方面，萬達(dá)、世茂、金茂、等企業(yè)紛紛簽約或發(fā)布新酒店品牌。一時間，地產(chǎn)、酒店和文旅這個三角關(guān)系開始變得撲朔迷離。

此前就有消息傳出，包括上海豫園萬麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店、綠地徐涇會展中心酒店等在內(nèi)的多家五星級酒店“被擺上貨架”，公開掛網(wǎng)尋找買家，這一現(xiàn)象引發(fā)業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。

# 酒店：被放棄的盈利點

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前高星酒店存量市場非常大，其中近八成都是地產(chǎn)商的產(chǎn)業(yè)，而其共同特點則是低收益，甚至嚴(yán)重虧損。

為什么地產(chǎn)商對開發(fā)酒店如此熱衷？一個重要原因是地產(chǎn)商為了提升所開發(fā)地塊的品牌價值，往往會選擇大品牌的酒店作為配套設(shè)施，以求提升商業(yè)體的品牌調(diào)性，帶動寫字樓或者住宅的銷售。因此，酒店利潤在一開始就是以“犧牲品”的形態(tài)出現(xiàn)的。

而隨著商業(yè)地產(chǎn)從賣樓時代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時代，運(yùn)營結(jié)果改變了物業(yè)價值，運(yùn)營商的價值愈發(fā)凸顯。作為地產(chǎn)綜合體的一部分，酒店也需要回歸到住宿和商業(yè)本質(zhì)，盈利的壓力對地產(chǎn)商來說也愈發(fā)沉重。因此，前文所述的酒店被擺上貨架的現(xiàn)象也就不難理解。

我們通過數(shù)據(jù)來理解企業(yè)的行為。以綠地為例，公司2021年的年報顯示，截至2021年12月末，該公司酒店客房數(shù)為12246間，入住率47.7%。2021年度，公司酒店取得經(jīng)營收入16.60億元，占營業(yè)收入的0.36%。可見，綠地公司旗下酒店入住率并不理想，而酒店業(yè)務(wù)對公司整體的貢獻(xiàn)占比也不高。因此不難理解，就疫情以來酒店營收表現(xiàn)，加之酒店品牌管理方每年要向業(yè)主方收取數(shù)高額的管理費(fèi)用，這樣的成本讓企業(yè)難以負(fù)擔(dān)。斷臂止損，出售物業(yè)并回籠資金是自然而然的選擇。

# 地產(chǎn)：切換的身份

但是，出售酒店以回籠資金真的就是地產(chǎn)商唯一的出路嗎？更多的地產(chǎn)企業(yè)試圖擺脫“業(yè)主”的身份，通過走上管理模式而實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。6月底，金茂在三亞發(fā)布金茂嘉悅酒店、金茂璞修酒店、金茂隱逸酒店等五大自有品牌。同時，萬達(dá)、世茂、融創(chuàng)等企業(yè)旗下的酒店集團(tuán)也各有新酒店簽約和新品牌發(fā)布。地產(chǎn)酒店似乎在迎來一個新的發(fā)展階段，而藏在其背后的一個關(guān)鍵詞，就是“輕資產(chǎn)”。

盤點過去五年，眾多地產(chǎn)集團(tuán)紛紛進(jìn)行了“業(yè)主-管理”的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型嘗試。

2016年，萬達(dá)酒店及度假村品牌成功輸出首個項目，五指山百城萬達(dá)嘉華酒店。世茂酒店及度假村旗下首家委托管理輸出的酒店，臨沂濱河世茂睿選酒店也順利亮相。

2017年，世茂集團(tuán)通過與喜達(dá)屋資本合作推出的世茂喜達(dá)酒店管理有限公司，以自主品牌對外輸出管理為核心業(yè)務(wù)，并涵蓋6個不同定位的自主酒店品牌，御榕莊、茂御、世御、茂御居、睿選尚品和睿選。截止去年8月，世茂喜達(dá)旗下酒店突破100家。同樣是去年，萬達(dá)酒店將旗下的73家酒店打包價189.55億元賣給了富力。

2019年，碧桂園酒店業(yè)務(wù)釋放出要做輕資產(chǎn)輸出的信號。1年之后，碧桂園核心聯(lián)盟企業(yè)鳳悅酒店及度假村正式宣布成立，輸出管理和品牌。目前，鳳悅酒店管理全球逾500億元酒店資產(chǎn)，為超過100家酒店提供運(yùn)營和資產(chǎn)管理服務(wù)。

有地產(chǎn)分析人士指出，房企酒店業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)化的背后，是房企拿地的愈發(fā)困難。因地產(chǎn)新規(guī)，房企需要集中融資，開發(fā)貸成本和按揭成本上升，只能高息借錢。也就是說，自持酒店的物業(yè)獲取成本日漸高企。酒店輕資產(chǎn)，稱得上是地產(chǎn)酒店為自己找尋的一條“生存捷徑”。

# 文旅：一切皆有可能，但也僅僅是可能

那么，這樣的運(yùn)營方式就能讓地產(chǎn)企業(yè)的酒店集團(tuán)高枕無憂了嗎？憑借著能夠兼具房地產(chǎn)開發(fā)和旅游項目開發(fā)運(yùn)營的優(yōu)勢，文旅早已成為了國內(nèi)眾多房企創(chuàng)新發(fā)展的方向。事實上，在宏觀調(diào)控和土地競爭日益激烈的背景下，作為多元化轉(zhuǎn)型的重要方向，有超半數(shù)百強(qiáng)房企布局文旅地產(chǎn)。

具體來看，以萬科、恒大、世茂等為代表的房企加緊搶占文旅地產(chǎn)賽道。其中就包括萬科與悅榕控股成立合資平臺“悅榕我國”，落地包括悅榕莊、悅椿、悅梿等系列酒店品牌，打造度假酒店群；世茂攜手Hello Kitty、藍(lán)精靈打造國際IP主題樂園；復(fù)星旅文一路收購地中海俱樂部、Thomas Cook等一系列全球成熟的文旅IP和品牌資源……企業(yè)試圖以旅游拉動地產(chǎn)、以地產(chǎn)反哺酒店和文旅，成為行業(yè)多數(shù)企業(yè)采用的模式。

依舊以復(fù)星旅文為例，在2018年分拆獨(dú)立上市之際，復(fù)星旅文旗下已經(jīng)擁有酒店、度假村及旅游目的地開發(fā)管理和運(yùn)營、提供旅游產(chǎn)品、娛樂等多項旅游文化服務(wù)。這些業(yè)務(wù)在當(dāng)時的投行人士看來，因為含有酒店、度假村等優(yōu)質(zhì)文旅資源，所以未來發(fā)展更具想象空間。

而事實卻給了想象沉重一擊。上市前的三年復(fù)星旅文持續(xù)虧損，直到三亞亞特蘭蒂斯配套物業(yè)棠岸的銷售轉(zhuǎn)結(jié)，復(fù)星旅文才打破連續(xù)虧損的尷尬局面，當(dāng)年盈利3.08億元。這其中，雖然物業(yè)銷售收入占比只有20%左右，卻貢獻(xiàn)了總毛利潤的58.4%。毫無疑問，配套旅游地產(chǎn)物業(yè)銷售是創(chuàng)造收入和盈利最快也是最直接的方式。但這樣的模式與普通住宅的銷售一樣，都是“一次性”買賣。隨著度假村及旅游目的地項目中可銷售部分的去化，復(fù)星旅文的業(yè)績開始滑坡也就無可避免了。

龐大如復(fù)星旅文，文旅和酒店的想象空間仍然依賴于地產(chǎn)的反哺。在當(dāng)下，地產(chǎn)自身本就“亞健康”的情形下，就國內(nèi)的市場現(xiàn)狀而言，尚沒有可見、可持續(xù)的盈利通道。盡管文旅市場的投資有著擴(kuò)張態(tài)勢，并被專家們看好“有想象空間”，但在市場摸索出一條可持續(xù)發(fā)展的道路前，一切皆有可能，也意味著可能僅僅是可能。