影響不少人房貸的大事來了！繼新發(fā)放房貸的定價基準(zhǔn)平穩(wěn)切換后，自2020年3月起，存量房貸也將準(zhǔn)備“換錨”。這個“新錨”是啥樣？存量房貸利率將咋變？轉(zhuǎn)換前要做哪些準(zhǔn)備？
“新錨”還能選，該咋選？
房貸利率關(guān)系著千家萬戶的切身利益。新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率已于2019年10月8日起正式“換錨”，以貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。而在此之前，房貸利率定價的“錨”一直是基準(zhǔn)利率，會根據(jù)基準(zhǔn)利率“打折”或“上浮”。
中國人民銀行日前發(fā)布公告，2020年3月1日至8月31日，將就存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。這意味著，2019年10月8日之前的存量房貸利率也要“換錨”。不過，與新發(fā)放的房貸利率“換錨”有所不同，這次存量的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換出了一道選擇題：借款人可與銀行協(xié)商確定轉(zhuǎn)換為LPR，或者是固定利率。
“固定利率好理解，那每月都在變化的LPR要咋錨定呢？我當(dāng)時房貸利率是在基準(zhǔn)利率上打九折，不知‘換錨’后會不會有影響？”還有120多萬元房貸未還清的北京市民王先生有不少困惑。
根據(jù)公告，如果選擇轉(zhuǎn)換為LPR定價，存量房貸利率將采用LPR加點(diǎn)的形式。加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值，而且差值可為負(fù)值。
在交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀看來，王先生所享受的九折利率基本不會受到影響。“加點(diǎn)可以為負(fù)，很大程度上確保了過去在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮動定價的貸款，能享受到跟之前一樣的優(yōu)惠利率。”
他分析認(rèn)為，在當(dāng)前LPR下行的背景下，若借款人將房貸切換為固定利率，在最近重定價周期內(nèi)可能會承擔(dān)略多的利息支出。
中國民生銀行首席研究員溫彬指出，在預(yù)期LPR下降的背景下，客戶選擇浮動利率報價會比較合適。但同時要注意，在通脹上行等因素影響下，LPR也不排除會進(jìn)入上升周期，浮動的房貸利率也可能隨之走升。
選擇浮動利率后，月供咋變？
當(dāng)上海市民朱珠收到“存量貸款將重新定價”的新聞推送后，一年前貸款買房的她立馬研究了起來。“這次轉(zhuǎn)換對原有房貸影響并不大。按照目前LPR走勢，選擇浮動利率說不定房貸利率還能降些。”
2019年12月20日第五次發(fā)布的LPR顯示，與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.8%，較同期限貸款基準(zhǔn)利率低了10個基點(diǎn)。
那么，2020年存量房貸的月供會變化嗎？央行有關(guān)負(fù)責(zé)人說得很明白：為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。
“也就是說，在2020年轉(zhuǎn)換時，房貸利率水平和以前是一樣的，沒有變化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，對2020年存量房貸的影響主要體現(xiàn)在利率計算上，利率本身會保持穩(wěn)定，不會影響存量借款人的月供。
存量房貸的月供啥時變？專家表示，目前，大多數(shù)存量房貸的重定價周期為1年，重定價日一般為每年1月1日。據(jù)此，第一個重定價日應(yīng)該是2021年1月1日。屆時存量房貸的月供變化，需要根據(jù)2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR進(jìn)行調(diào)整。
房貸利率享受九五折優(yōu)惠的朱珠給記者算了一筆賬：她現(xiàn)在執(zhí)行4.655%的房貸利率，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為4.655%-4.8%=-0.145%。在第一個重新定價日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR-0.145%。
國盛宏觀首席分析師熊園表示，2020年個人住房按揭貸款利率預(yù)計維持平穩(wěn)，2021年才有可能迎來較大調(diào)整。
“換錨”在即，要準(zhǔn)備啥？
根據(jù)公告，借款人可在2020年3月至8月之間任意時點(diǎn)轉(zhuǎn)換，銀行和客戶可合理分散辦理。不過，存量房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作并不輕松。
截至2019年三季度末，我國個人住房貸款余額為29.05萬億元，同比增長16.8%。溫彬認(rèn)為，個人住房貸款受眾廣、筆數(shù)多，“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響，短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗(yàn)。
“存量商業(yè)性個人住房貸款將遵循‘等幅轉(zhuǎn)換’的原則，確保轉(zhuǎn)換時點(diǎn)利率水平保持不變，便于客戶理解，也有利于銀行推動利率轉(zhuǎn)換工作。”招商銀行總行資產(chǎn)負(fù)債管理部總經(jīng)理彭家文介紹，招行的信貸系統(tǒng)改造、合同文本條款梳理、客戶通知方案等都在有條不紊地進(jìn)行中。
“從2019年10月起，新發(fā)放的房貸已參考LPR定價，這有利于減輕后續(xù)存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的壓力。”江蘇銀行一名工作人員告訴記者，在推進(jìn)新發(fā)放貸款參考LPR定價中，各家銀行積累了一定經(jīng)驗(yàn)，為存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作打下了基礎(chǔ)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀行網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)積極做好案例宣傳和解讀，通過多種渠道讓借款人理解此次轉(zhuǎn)換工作，確保利率調(diào)整信息及時準(zhǔn)確全面?zhèn)鬟_(dá)至每一位客戶。
國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，借款人可主動與銀行進(jìn)行溝通，協(xié)商確定轉(zhuǎn)換方式和具體條款。轉(zhuǎn)換開始后，要注意辦理房貸的銀行官網(wǎng)、網(wǎng)點(diǎn)公告、短信通知等，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
