李嘉誠(chéng)守住真如 “有興趣”包攬上海項(xiàng)目股權(quán)里的長(zhǎng)實(shí)、中海爭(zhēng)奪
來(lái)源：觀點(diǎn)
按長(zhǎng)實(shí)此前披露過(guò)去十年在內(nèi)地物業(yè)銷(xiāo)售收入平均280億港元（約合248億元）計(jì)，僅真如項(xiàng)目年貢獻(xiàn)便達(dá)30%。李氏家族似乎并不想放棄這只“現(xiàn)金奶牛”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)1月10日，在長(zhǎng)江集團(tuán)的周年晚會(huì)上，李嘉誠(chéng)罕見(jiàn)地公開(kāi)露面，這距離其上次在公眾面前出現(xiàn)已過(guò)了四個(gè)月。
在媒體問(wèn)到“是否重返內(nèi)地”時(shí)，李嘉誠(chéng)笑而不答，長(zhǎng)子李澤鉅則回應(yīng)稱(chēng)，從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)要離開(kāi)，怎么會(huì)說(shuō)重返呢？
一星期后，長(zhǎng)實(shí)似乎用行動(dòng)進(jìn)行了一次“反擊”。
1月15日消息，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司擬收購(gòu)上海真如項(xiàng)目“高·尚領(lǐng)域”剩余40%權(quán)益，對(duì)此，長(zhǎng)實(shí)方面回應(yīng)稱(chēng)公司有興趣作出研究，且事實(shí)上公司有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
上述表態(tài)與過(guò)往市場(chǎng)的刻板印象有所出入，實(shí)際上去年6月長(zhǎng)實(shí)便就大連西崗山黑嘴子項(xiàng)目與融創(chuàng)簽約，交易價(jià)據(jù)傳約40億元。
但對(duì)于長(zhǎng)實(shí)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十余年的真如項(xiàng)目意義不言而喻，從2006年聯(lián)合和潤(rùn)集團(tuán)以22億元底價(jià)拿地，2013年才入市，再到2019年6月首次推出住宅產(chǎn)品“領(lǐng)寓”。這期間，“囤地”、停工、延期開(kāi)發(fā)，再到出售傳言，各種言論總是穿插其中，長(zhǎng)實(shí)卻始終未松口。
對(duì)于最新的增持消息，業(yè)內(nèi)認(rèn)為“真如項(xiàng)目銷(xiāo)售不錯(cuò)，要買(mǎi)剩下的股權(quán)也正常”。1月3日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)公布了“高·尚領(lǐng)域”去年全年銷(xiāo)售成績(jī)，其中“領(lǐng)寓”開(kāi)盤(pán)半年以來(lái)銷(xiāo)售金額達(dá)73億人民幣，位列上海住宅總銷(xiāo)售套數(shù)及金額排名前三甲。
按長(zhǎng)實(shí)此前披露過(guò)去十年在內(nèi)地物業(yè)銷(xiāo)售收入平均280億港元（約合248億元）計(jì)，僅真如“領(lǐng)寓”部分年貢獻(xiàn)便達(dá)30%。李氏家族似乎并不想放棄這只“現(xiàn)金奶牛”。
28倍囤地記
這個(gè)名為“高·尚領(lǐng)域”的項(xiàng)目歷來(lái)爭(zhēng)議頗多。
2006年，上海真如城市副中心第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊，以22億元底價(jià)花落長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，折合樓板價(jià)3027元/平方米，這是長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地最大投資的綜合體項(xiàng)目。
但隨后，該地塊卻遲遲沒(méi)有動(dòng)工，直到在閑置土地“兩年大限”到期之際，于2009年4月，長(zhǎng)實(shí)才舉行了開(kāi)工儀式。按照儀式上李澤鉅的說(shuō)法，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018年完工，即整個(gè)項(xiàng)目建成至少還需要9年時(shí)間。
彼時(shí)的規(guī)劃顯示，真如項(xiàng)目地下、地上總建筑面積達(dá)114萬(wàn)平方米，其中包括14.4萬(wàn)平方米的住宅、22.3萬(wàn)平方米的公寓式辦公樓、24萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓、21.4萬(wàn)平方米的商業(yè)、兩棟星級(jí)酒店、會(huì)所和停車(chē)庫(kù)配套及大量公共綠化建設(shè)。
開(kāi)工儀式并沒(méi)有加快項(xiàng)目進(jìn)程，于2011年，媒體實(shí)地探訪稱(chēng)該地塊仍處于打樁階段，按項(xiàng)目周邊地塊價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)300%。對(duì)此，長(zhǎng)實(shí)方面則回應(yīng)稱(chēng)，項(xiàng)目面積達(dá)到幾百萬(wàn)平方米，開(kāi)工過(guò)程復(fù)雜，并稱(chēng)實(shí)際上日日都有打樁機(jī)在運(yùn)作。
關(guān)于長(zhǎng)實(shí)“囤地”行為的言論開(kāi)始甚囂塵上。
大多觀點(diǎn)都認(rèn)為，這是李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)系房企的一貫套路——第一個(gè)進(jìn)入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)，最后一個(gè)開(kāi)盤(pán)。這種操作模式的邏輯，即是較早拿地，緩慢分期開(kāi)發(fā)，坐等周邊配套成熟、土地升值，穩(wěn)賺取土地溢價(jià)，坐享漁翁之利。
事實(shí)上，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的三四十個(gè)項(xiàng)目中，基本上開(kāi)發(fā)周期都很漫長(zhǎng)，少則三五年，多則二十年有余，如1993年長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)拿下的北京譽(yù)天下別墅項(xiàng)目，直到2018年才全部開(kāi)發(fā)完，跨越時(shí)間長(zhǎng)達(dá)25年。
此外，也有一些看法認(rèn)為是客觀原因?qū)е马?xiàng)目進(jìn)程拖慢，尤其是該項(xiàng)目地下跟軌交11號(hào)線對(duì)接，使得地下三層的工程量與難度較大；加之政府承諾的配套并沒(méi)有打造起來(lái)，如臟亂的銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)遲遲沒(méi)有搬走，更別說(shuō)變身為步行商業(yè)街。
有業(yè)內(nèi)則表示，客觀原因固然也有，但是主觀控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏才是主因。
值得一提的是，這種“囤地”“捂地”的行為并不是長(zhǎng)實(shí)獨(dú)有的，新鴻基、九龍倉(cāng)、新世界等等都有類(lèi)似開(kāi)發(fā)行為，在港資們看來(lái)，高周轉(zhuǎn)、獲取流動(dòng)資金并不是他們追求的，高利潤(rùn)才是更加核心的。
“囤”了七年后，2013年，“高·尚領(lǐng)域”首次推出行政公館“柏韋”700個(gè)單位，并于當(dāng)年6月下旬售罄，收金26億元。而后在2016年，續(xù)推400個(gè)行政單位并很快售罄，然后又加推了160個(gè)單位，這一年合共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售33億元。
2019年5月，在開(kāi)盤(pán)前夕，外媒報(bào)道稱(chēng)，長(zhǎng)實(shí)有計(jì)劃出售上海真如項(xiàng)目權(quán)益，項(xiàng)目總估值約200億元。不過(guò)，長(zhǎng)實(shí)很快回應(yīng)稱(chēng)，公司經(jīng)常有收到不同的出價(jià)建議，但有建議不代表公司接受及會(huì)出售項(xiàng)目。
同年6月，“高·尚領(lǐng)域”終于首推住宅項(xiàng)目“領(lǐng)寓”。截至全年，“領(lǐng)寓”銷(xiāo)售843套，總銷(xiāo)售金額約73億人民幣，位列上海住宅總銷(xiāo)售套數(shù)及金額排名前三甲。
長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威近期在活動(dòng)上還表示，“領(lǐng)寓”預(yù)計(jì)將于年后繼續(xù)加推，提供合共逾348套精裝修單位，按計(jì)劃將分批依次推售。
結(jié)合前幾次的推售來(lái)看，截至目前長(zhǎng)實(shí)總共在“高·尚領(lǐng)域”回籠資金132億。
回過(guò)頭來(lái)，或許可以給項(xiàng)目溢價(jià)算一筆賬。就上海中原向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體提供的數(shù)據(jù)顯示，該住宅項(xiàng)目平均售價(jià)為87555元/平方米，較13年前3027元/平方米的拿地價(jià)格增長(zhǎng)了近28倍。
28倍的差額，長(zhǎng)實(shí)這場(chǎng)“時(shí)間換空間”的游戲再次贏得了勝利。
長(zhǎng)實(shí)、中海爭(zhēng)奪
即便春風(fēng)得意，李嘉誠(chéng)在真如板塊并不是“一家獨(dú)大”，它也迎來(lái)了對(duì)手。
真如板塊的發(fā)展由來(lái)已久，根據(jù)2001年國(guó)務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃》，普陀真如城市副中心是繼徐家匯、花木、江灣五角場(chǎng)之后上海的第四個(gè)城市副中心，是上海實(shí)施“四個(gè)中心”建設(shè)和國(guó)際化大都市戰(zhàn)略的重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。
按照政府的規(guī)劃，真如未來(lái)將要被打造為重點(diǎn)發(fā)展各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為中心、承擔(dān)未來(lái)城市級(jí)CBD功能的城市副中心。
但相比于其他三個(gè)副中心，真如幾乎是一個(gè)完全未開(kāi)發(fā)之地，政府也有意引進(jìn)大型房企來(lái)助推板塊發(fā)展。據(jù)悉，早在真如城市副中心2002年規(guī)劃之初，普陀區(qū)政府就已與李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)系接洽，希望可以進(jìn)駐。
在2006年長(zhǎng)實(shí)進(jìn)駐后的幾年里，該板塊仍舊發(fā)展較為緩慢。直到2009年年底，經(jīng)過(guò)真如、貫穿嘉定、普陀、長(zhǎng)寧三個(gè)行政區(qū)域的地鐵11號(hào)線通車(chē)運(yùn)營(yíng)后，才逐漸有綠地、星浩資本等房企進(jìn)駐。
其中，綠地于2009年12月以14.17億元摘得真如城市副中心B1、B2南塊，樓面價(jià)9000元/平方米，溢價(jià)19%，與長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目地塊呈對(duì)角狀態(tài)；2012年2月，星浩資本以17億元底價(jià)競(jìng)得真如城市副中心A1、A2地塊，樓面價(jià)7402元/平方米。
不同于長(zhǎng)實(shí)真如項(xiàng)目，上述兩項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)周期均較短、體量較小，且目前兩項(xiàng)目都已短期內(nèi)售完。
如今真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，則是2018年才踏入真如板塊的中海。在2018年10月11日，被稱(chēng)為上海中心城區(qū)最復(fù)雜“城中村”的紅旗村迎來(lái)了新主人中海聯(lián)合體。
彼時(shí)，上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊，四幅地塊均坐落普陀真如副中心核心位置，確切而言是屬于紅旗村。最終，四地塊由中海聯(lián)合體以底價(jià)93.99億元摘得，樓板價(jià)達(dá)4.12萬(wàn)元/平方米。
不到一年，中海將項(xiàng)目命名為“臻如府”并迅速推向市場(chǎng)，入市的時(shí)間正好在長(zhǎng)實(shí)“高·尚領(lǐng)域”住宅項(xiàng)目推出的后兩月。2019年8月26日，中海臻如府開(kāi)啟認(rèn)籌，共推出352套房源，均價(jià)9.5萬(wàn)元/平方米，最低單價(jià)8.3萬(wàn)元/平方米。
也正是長(zhǎng)實(shí)與中海這兩個(gè)項(xiàng)目，給真如板塊打了一劑“雞血”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，自2018年中駿天悅售完，真如板塊一直缺乏住宅項(xiàng)目供給，直到去年下半年高·尚領(lǐng)域、中海臻如府接連推盤(pán)入市，才給板塊帶來(lái)了新的住宅供應(yīng)。
對(duì)比兩項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，按上海中原提供的統(tǒng)一口徑數(shù)據(jù)，2019年中海臻如府項(xiàng)目總銷(xiāo)售套數(shù)287套，總銷(xiāo)售金額27.12億元，均價(jià)在9.2萬(wàn)元/平方米左右；長(zhǎng)實(shí)領(lǐng)寓則成交套數(shù)784套，總銷(xiāo)售金額67.19億元，均價(jià)在8.76萬(wàn)元/平方米左右。
去化情況上，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦則表示，目前長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目大概還有30%沒(méi)賣(mài)掉，中海大概還有六成多。
雖然有推售的時(shí)間差，但是相比而言，長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化情況還是比中海項(xiàng)目好一些。在盧文曦看來(lái)，相較而言長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目靠近軌道交通14號(hào)、15號(hào)換乘站，交通上優(yōu)勢(shì)明顯，且在價(jià)格上也更具有吸引力。
但同時(shí)，其也稱(chēng)，從產(chǎn)品而言中海會(huì)更加優(yōu)勝一些，“長(zhǎng)實(shí)住宅戶(hù)型稍微差了點(diǎn)，到底是10多年前的東西”。
值得注意的是，中海在今年開(kāi)春伊始再次加碼真如板塊，于1月2日聯(lián)合中環(huán)以底價(jià)62.71億元順利摘牌真如副中心板塊商業(yè)用地，成交樓面價(jià)21400元/平方米。對(duì)此，盧文曦認(rèn)為，在真如板塊商業(yè)、辦公產(chǎn)品反倒具有較大市場(chǎng)潛力。
目前來(lái)看，上海真如板塊的競(jìng)爭(zhēng)局面里，也就是長(zhǎng)實(shí)和中海“二虎相爭(zhēng)”了。而未來(lái)，會(huì)不會(huì)有新的攪局者呢？
對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從供地看真如板塊區(qū)域長(zhǎng)期處于稀缺狀態(tài)，一旦推地則多是體量大的地塊，沒(méi)有較大的資金實(shí)力的話(huà)并不能輕易拿下。但同時(shí)，隨著板塊發(fā)展也會(huì)有更多的舊改或整理地塊推出，競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)或許也會(huì)改變。
