現在熱點地區房產交易異常火爆，北京二月份房產交易量創下近年來的新高，在房產交易過程中有很多首次置換的業主，這些業主雖然有購房經驗，但是還是架不住中介輪番忽悠，最后走上先買后賣、被迫割肉的道路。各位千萬要記住，房產市場容量很大，優質房源很多，千萬不要一棵樹吊死，一定要先賣后買，實現利益的最大化。

首先告訴親身經歷的先買后賣的案例，我有個好哥們準備置換房產，他老婆經不住中介忽悠，看上一個裝修特別好房子，就是女人看見走不動路那種的，我哥們被老婆叫去的看房子，在他跟著去看房前，我告訴他你是置換房產，千萬別先買后賣，這樣后期交易會很麻煩，他特別著急的離開，可能也沒留意到我的叮囑。

到了第二天，我主動問他房子看的怎樣了，他直接把購房合同扔給我了，跟我炫耀道，“房主可是優惠了10萬”。我看了他搖頭苦笑道，“你現在就是房產中介砧板上的肉。”

我仔細研究下他的合同，發現幾個特別嚴峻問題：

1.房產交易時間特別短，僅是正常交易周期，也就是三個月。

2.首付款要分期支付，先幫助業主提前還清貸款。

3.業主根本不知道他是置換。

從合同簽約的情況，我就基本可以判斷，賣房業主也是置換。我讓我哥們主動聯系中介和業主，可不可修改下購房合同，延長下交易周期，跟我猜測的結果是一樣的，賣房業主不同意修改，賣房業主也是置換換房。

我哥們是箭在弦上不得不發，還好他手里的子彈比較充足，可以覆蓋賣房業主的貸款，市場也處于平穩期，價格沒有出現特別大波動。但是接下來兩個月，他都在戰戰兢兢中度過，每天綠中介、黃中介各路人馬紛至沓來，幾乎每個看房者都知道他簽下“城下之盟”，在各路中介的配合下，購房者各個玩命壓價，他內心房價底線被一次次突破。在我哥們賣房的最后兩周，我感覺他已經瀕臨崩潰，每天跟各路中介人員不斷撕逼、怒吼，最后低于市場價50萬價格把房產迅速拋出。

我一般不建議先買后賣的，但是所有事情不能一概而論，有種情況下可以酌情考慮。

1.賣房業主不是換房客戶，他不著急用錢，在合同中給你充裕交易周期，至少六個月。

2.房產市場處于相對平穩期，這個非常非常重要，如果市場行情快速上漲，即使是交易周期時間充足，也會出現交易風險。

3.要與中介簽署保密協議，讓中介給嚴格對外保密，嚴禁他們告知客戶你著急出手。但在實際操作層面，這個基本無效，中介一定會告訴客戶的。

4.房屋售價低于市場平均交易價格的10%左右，基本能涵蓋住你的賣房損失。

5.房屋置換買和賣最好選擇同一家中介。