深圳二手房市場(chǎng)推行“單邊代理”模式引爆輿論。日前，深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)正式上線，除了從“多方委托”變?yōu)椤拔ㄒ晃小保€推出了“單邊代理”模式，即買賣雙方要有各自得經(jīng)紀(jì)人，雙方“各為其主”。

長(zhǎng)期以來(lái)，華夏二手房中介業(yè)務(wù)實(shí)行“雙邊代理”模式，“一手托兩家”。即便“雙邊代理”產(chǎn)生各種各樣問(wèn)題，但是“單邊代理”模式也并未落地開(kāi)花，原因多樣。如今，深圳作為第壹個(gè)“吃螃蟹”得城市，在當(dāng)下推行“單邊代理”得原因是什么？將對(duì)中介行業(yè)得規(guī)則、底層商業(yè)邏輯產(chǎn)生哪些顛覆性得影響？

深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線，推出得“單邊代理”模式引發(fā)輿論。/IC photo

從“雙邊代理”到“單邊代理”模式

日前，深圳市住房和建設(shè)局主辦得深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)正式上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，將二手房交易涉及得掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購(gòu)房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)納入政府監(jiān)管。

深圳上線新版二手房簽約系統(tǒng)引來(lái)軒然大波，主要是因?yàn)槎址糠?wù)規(guī)則發(fā)生了重大變化，從“多方委托”變?yōu)椤拔ㄒ晃小保瑥摹半p邊代理”到“單邊代理”模式。

以往，業(yè)主賣房一般會(huì)把房源委托給多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌銷售。而在深圳新版二手房簽約系統(tǒng)中，賣方一次只能用一家中介機(jī)構(gòu)銷售房源，至多能委托三家機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，第壹家受托機(jī)構(gòu)將會(huì)在委托期限內(nèi)獲得房源優(yōu)先銷售權(quán)即房源“唯一”銷售權(quán)力，待第壹家機(jī)構(gòu)委托期滿后，后續(xù)替補(bǔ)，這樣就避免重復(fù)委托造成得資源浪費(fèi)及糾紛隱患。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，房源“唯一”銷售將會(huì)倒逼賣方更為謹(jǐn)慎地選擇為其服務(wù)得中介。這一模式，將會(huì)打破現(xiàn)有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，業(yè)內(nèi)所有得中介機(jī)構(gòu)不論大小均有平等得服務(wù)機(jī)會(huì)，企業(yè)比拼得不再是資金與規(guī)模，而是信譽(yù)與服務(wù)、可以與能力。此外，從“多方委托”變?yōu)椤拔ㄒ晃小保矞p少了“跳單”得可能性。

更為關(guān)鍵得是，“單邊代理”模式得落地，也意味著深圳是國(guó)內(nèi)第壹個(gè)吃螃蟹得城市。據(jù)悉，“雙邊代理”是買賣雙方委托得是同一家中介機(jī)構(gòu)，更多時(shí)候是同一名中介。而“單邊代理”模式，即買賣雙方通過(guò)獨(dú)立委托，有各自得經(jīng)紀(jì)人，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系，雙方中介“各為其主”。

還有一點(diǎn)，新系統(tǒng)引入了評(píng)級(jí)機(jī)制，根據(jù)從業(yè)年限、信用狀態(tài)、可以程度、服務(wù)效率、成交業(yè)績(jī)等對(duì)實(shí)名登記得經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行星級(jí)評(píng)定，并根據(jù)評(píng)級(jí)排序進(jìn)行系統(tǒng)推薦。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，中介從業(yè)人員今后將更有動(dòng)力制定自身長(zhǎng)期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽(yù)、提升可以能力，從而提升房地產(chǎn)中介行業(yè)整體得素質(zhì)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張媛在幸福里間表示，通過(guò)此次單邊代理，對(duì)整個(gè)行業(yè)邏輯進(jìn)行了重構(gòu)，“首先要讓房地產(chǎn)中介服務(wù)得價(jià)值顯現(xiàn)，我們需要彰顯個(gè)人服務(wù)得時(shí)代到來(lái)了，不是依托房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，或者依托大家都沒(méi)有服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人就是撿來(lái)得單子，而是靠服務(wù)。”

“各為其主”爭(zhēng)取利益蕞大化

在國(guó)外，“單邊代理”模式較為常見(jiàn)，而在國(guó)內(nèi)二手房中介服務(wù)市場(chǎng)，一直采用得是 “雙邊代理”模式。

“雙邊代理”模式一手托兩家，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在實(shí)際得交易過(guò)程中，買賣雙方客戶得利益博弈加重，廣泛流傳得說(shuō)法是“市場(chǎng)好時(shí)‘欺負(fù)’買家、市場(chǎng)不好時(shí)‘欺負(fù)’賣家”。即市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)時(shí)，中介人員為了快速促成交易，大都會(huì)選擇“偏袒”手中持有房源得賣方，而處于“買方”市場(chǎng)時(shí)，則偏向于購(gòu)房者。與此同時(shí)，也存在中介人員“買賣通吃”得情況，侵蝕雙方利益。

而“單邊代理”模式，買賣雙方擁有不同得中介公司和經(jīng)紀(jì)人，“各為其主”爭(zhēng)取利益蕞大化。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，這種環(huán)境下，買賣雙方代理人權(quán)責(zé)邊界清晰，賣方代理人，只用考慮怎么把委托人得房子快速、保價(jià)、安全地售出；買方代理人，則只用考慮如何以高效得方式為委托人匹配到高性價(jià)比得房源，同時(shí)對(duì)所匹配推薦得房源質(zhì)量負(fù)責(zé)，買賣雙方得合法權(quán)益就在中介代理只向各自委托人負(fù)責(zé)得機(jī)制下得到了保障。

此外，這種“唯一委托”和“單邊代理”，也給了更多中小企業(yè)機(jī)會(huì)，一單交易不再局限于同一家中介公司，促進(jìn)不同中介之間合作。張媛透露，深圳推行單邊代理政策之前做過(guò)充分得調(diào)研，包括跟大企業(yè)得一些溝通，很多企業(yè)也已經(jīng)看到自己得責(zé)任。對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一次特別好得機(jī)會(huì)。因?yàn)橹行∑髽I(yè)過(guò)去由于服務(wù)能力不足搶不到房源，伴隨合作機(jī)制，中小企業(yè)可以做社區(qū)可能，也可以成為優(yōu)秀得買方代理人，參與到競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。新得單邊系統(tǒng)上線后對(duì)行業(yè)有大小同權(quán)得促進(jìn)作用。

空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)也表示，合作可以打破品牌之間得分化，行業(yè)間得合作讓大小公司之間得“方差”變得更小了。未來(lái)不光經(jīng)紀(jì)人會(huì)分化，門店也會(huì)分化。

傭金、服務(wù)等細(xì)則有待完善

但是，縱觀深圳二手房“單邊代理”模式，仍有需要完善得地方。諸如，過(guò)戶前后得服務(wù)，在“雙邊代理”模式下，一個(gè)中介給雙方提供一條龍服務(wù)。但是“單邊代理”模式下，賣方中介和買方中介如何分配任務(wù)，是以過(guò)戶為時(shí)間節(jié)點(diǎn)么？

同時(shí)，如何分配傭金？目前，在華夏，“雙邊代理”模式下，大部分買方支付傭金，而深圳得新模式對(duì)傭金分配得細(xì)則并未涉及。景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景輝表示，在美國(guó)，誰(shuí)賣房，誰(shuí)付傭金。賣方代理拿傭金，要分一部分傭金給買方代理。流程是賣方代理在MLS上披露房源得時(shí)候，他會(huì)把這套房子成交以后，分多少傭金給買方代理直接寫(xiě)在MLS上，也就是直接公示。

此外，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，雖然深圳開(kāi)通了自助賣房渠道，但由于二手房交易得環(huán)節(jié)特別多，涉及片區(qū)價(jià)值、樓盤(pán)篩選、房屋安全、價(jià)格撮合、資金監(jiān)管、繳稅過(guò)戶等多個(gè)方面，因此通過(guò)中介買賣房產(chǎn)仍是市場(chǎng)主流選擇。

業(yè)內(nèi)：新模式未來(lái)將擴(kuò)展至華夏

作為第壹個(gè)“吃螃蟹”得城市，深圳為何選擇在當(dāng)下落地“單邊代理”模式？這背后是深圳二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求，處于賣方市場(chǎng)，導(dǎo)致“雙邊代理”過(guò)程中，出現(xiàn)各種各樣得問(wèn)題，諸如中介和賣家聯(lián)合起來(lái)抬高房?jī)r(jià)，讓買方處于弱勢(shì)地位，甚至產(chǎn)生吃差價(jià)得行為。

深圳首推得“單邊代理”模式，未來(lái)或?qū)U(kuò)展到華夏范圍。資料支持

值得得是，在深圳首推之后，“單邊代理”模式會(huì)復(fù)制到華夏么？胡景暉表示，一定會(huì)擴(kuò)展到華夏范圍，“這次深圳得新版交易制度，將會(huì)成為未來(lái)全華夏得示范文本，不會(huì)有太大差異。”

楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，華夏得中介發(fā)展模式基本已走到了歷史得轉(zhuǎn)角處，也該改變了。深圳今年把這個(gè)事情擺到明面上，單邊代理這個(gè)制度是不可逆得，深圳應(yīng)該不會(huì)退縮，只會(huì)不斷優(yōu)化，而深圳一旦去做這個(gè)事情也會(huì)有一定得復(fù)制性。

“隨著時(shí)間得演進(jìn)，相信一線和二線城市，以及絕大部分三線城市，在未來(lái)五年左右，二手房交易量都會(huì)超過(guò)新房，進(jìn)入到存量房時(shí)代。所以，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，進(jìn)行這項(xiàng)改革就是蕞好得時(shí)間。”胡景輝如是說(shuō)。

感謝 段文平

感謝 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶