我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：房姐，北京對人口流入的限制會影響未來房價走勢嗎？現在浙江、廣東的人口凈流入很大，這是表示未來這里的房價漲幅會很可觀嗎？

回答：人口流入，房價就會上漲嗎？ 人口是房價的基礎。 人口的衰落是一個緩慢的動態，但大城市的人口增長可能因為外部人口輸入導致短期的快速增長。 新加入的人口可能增加一批購買力，房價需求增加，供應跟不上會導致更快的上漲。 關鍵詞是：「可能」 ———————— 并不是每一個新加入的人口，都能滿足這座城市的購房條件，或者這些人口本身并沒有在這些城市成家立業的打算，例如江浙下轄的眾多縣市，以及東莞惠州中山等城市，大量的外來人口只是候鳥式的打工者。 而城市本身的房產解構，也會決定市場的形態。 例如東莞，本身并不是一座標準的城市，更多的是由一座座「鎮」所組成的組團狀建筑群，導致被割裂成許多細分的市場：鳳崗松山湖等地房價漲幅喜人，厚街寮步等漲幅平淡。 回到問題本身，人口的增加，最直接的影響是增加更多的房產購買需求可能，打破所在樓市的平衡，從而引發供不應求，價格上漲。 —————————— 然而不管供需再不平衡，相比3000萬人口20萬\/年的增減和750萬房屋的總量來說，對價格的實質性影響依然非常緩慢，更多的是對「預期」和影響和導致的購買力轉移到同類「競品」。 例如北漂滬漂首付不夠部分轉移到深圳上車。 但房價的大頭，是通脹。 通脹才能導致物價翻上10倍20倍，日用商品的供需只能導致物價大多在1-5倍之間徘徊。 人口的增加，對房價的影響的不光是導致供求關系的短缺； 更長遠的結果是，人口會增加一座城市所占據的「通貨膨脹」的股份。 一個2000萬人口的城市，大概率會吸收第一波新的資金； 而如果一個城市從200萬跌落到80，這里的人很快將不買房，最終房產將無人問津，當地房產對應的幣值無法與通貨膨脹掛鉤。 —————————— 人口的變遷，會緩慢影響一座城市對于通脹的吸納能力。 另一個容易被人忽視的事實是: 權力的力量，會直接決定一座城市對于通脹的吸納能力。

提問：新人首問 房姐你好 我是sfsd 首付120左右 月還款能力1w 純投資目的 現在中介在推勁松富頓中心的七十年公寓 說是落戶 學區都有 這個樓盤怎么樣 時候投資嗎 您樣別的推薦嗎

回答：富頓中心屬于上車標的 總價低，位置還可以，但是由于公寓產品沒有燃氣是硬傷，靠近三環主路有噪音影響，居住氛圍也一般。這類產品租金高漲幅低，不建議投資。建議看看甜水園、金臺路、十里堡等地段老破小，或者常營附近次新。

提問：房姐你好！新人首問。感謝 手上現金450萬，首套首貸，月供不是問題。小娃2023年前上小學。我和老公都是it行業。工作地點大概率在海淀。想給娃買個學區房。 請問怎么使用首房首貸資格和手上現金，滿足學區需求最合理？ 我們之前我考慮買西城德勝九百萬到一千萬的公房。但是教育資源平均化趨勢下，老公房可能砸在手里。如果買西城小的房子，總價低，似乎浪費了首套首貸資格。 請問還有什么其它的選項和思路保證學區需求？比如在海淀或者朝陽的小區？ 我們自己也很糾結，問題有些寬泛，多謝房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！

回答：你好，“危險”是指從投資角度，如果你不想承擔政策風險，一律回避學區型的老破小，長期看風險高回報低。 但是總價1000萬的預算又沒有任性到可以用大面積來對抗學區的溢價風險。 所以對于學區剛需，想買頂級學區，又想把風險最小化，那就總價最小原則買入。 如果能接受第二梯隊學區，兼顧自住和升值確定性，建議入手朝陽，比如嘉銘桐城這些樓盤。

提問：房姐您好！新人首問～目前在海淀有一套60平小兩居學區房，公積金貸款還剩90萬未還，手里有現金200萬，家庭年入50萬左右，想再投資一套用來保值，請問：1、適合買總價多少的房子，具體怎么操作；2、合適的地段和小區請推薦一下。謝謝～

回答：家庭年入50，承受總月供2萬內 不會影響生活。看一套總價300-400的比較合適。看看 炫特區，石佛營西里，安苑北里，安慧東里，絲竹園，惠新里 我說的這幾個都不錯，也都好租，也都帶電梯

提問：房姐，您好，關注您很久了，希望能得到您的建議，1，家庭情況：兩個孩子，將來公公婆婆會和我們一起居住。2，子女教育情況：因為我和愛人都是老師，不需要學區房，目前老大在讀海淀的一年級，老二明年讀幼兒園。3，房屋和資金情況：目前租房住，是stsd，手里的首付比不多是260萬。目前租住在大學，因為兩個孩子上學近便的問題，至少五到十年會租房子。4，跑盤情況，(1)目前有意向的是動物園宿舍，離工作單位近一點，68平的小三居，擠著能住，但是交通不夠便利，1985年的樓，樓齡老。(2)昌運宮，靠著三環，有點吵鬧。(3)安苑北里，樓齡老，害怕將來不好出手。(4)四季青，目前沒有看到合適的房子。房姐有什么其他建議

回答：動物園宿舍有一些70年代的房子，這個注意回避，房子要注意有沒有硬傷，可以做為備選 推薦關注下 大件廠宿舍，還有恩濟里這個小區，物業管理和小區環境在老房子里面是相對不錯的。

提問：房姐你好，新人首問。個人情況：曾在燕郊有房且有貸款記錄，10年前就已賣掉，現在湖北名下有房無貸款，有燕郊房票。去年剛結婚，老公名下無房無貸，我們家庭是否在北京已無sfsd資格？我與我老公自己做事且在上升階段，但是經常需要墊付資金加上疫情多少會有些影響，可以湊50子彈。寶寶不到一歲，有老人同住，且我擔心未來5-10年置換的時候兩居不容易出手所以想選個三居。目前價格符合心理預期且戶型合理的樓盤只有上上城三季和嘉都國際，個人特別喜歡嘉都。我認為首爾甜城是燕郊地段最好的小區只是價格超出了我們的預期且首爾的戶型我們認為不合理較為影響居住感受，因為畢竟我們大部分時間都在家里（我老公需要從事藝術創作）。我現在困惑，我是應該現在嘉都上車長期持有，還是再等1-2年我們再上一個臺階后再在北京上車？

回答：1. 最好查下你們征信上有無貸款記錄，以上面為準。 2. “5-10年置換的時候兩居不容易出手” 這個是不成立的，2居一直都是主力戶型。如果你們2年左右能積累子彈在北京上車，現在就不要動了。置換不是為了改善就沒必要折騰

提問：家里2娃，老大朝陽戶口、學籍，現六年級，想海淀買房按戶籍在海淀上學，小娃明年上小學，目前上地學區相對沒有坑校，派位風險小，看了圓明園東里、上地西里、上地東里、上地佳園房子，請問上地房價幾年會有風險嗎？因學區好價格較貴，是買1??居700萬好還是把朝陽房賣了在這買個大的好呢？怕學區房買在山頂。現在比較糾結，或者海淀還有哪的房能滿足我娃上學又保值的目的？謝謝

回答：上地是海淀唯一派位沒有坑的片區。最好的配置是低總價學區房+租房或品質自住房。一套高總價自住還兼顧好學區，往往意味高風險。

提問：房姐您好，新人首問！ 我是sfsd，工作地點在亮馬橋，想購入自住60的兩居一套，首付最高能到200，目前看了惠新西街以及三元橋周邊的霞光里，柳芳，左家莊，棗營北里幾個地方，三元橋附近感覺小區的環境還有交通差了一些，請問房姐這幾個地方合理的價格水平，另外有沒有比較好的小區可以推薦的，謝謝！

回答：三元橋本身位置很好，但缺少與外界聯通。老破小6.5可以考慮。 建議向石佛營 甜水園 或者酒仙橋板塊看 例如 炫特區，石佛營西里，上東三角洲，電子城 等

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