8月31日，廣州住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。
根據(jù)通知，二手住房交易參考價(jià)以住宅小區(qū)為單位，以過去一年小區(qū)范圍內(nèi)二手住房的網(wǎng)簽成交均價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格、小區(qū)周邊一手樓盤成交價(jià)格等因素，形成該小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。
首批共發(fā)布了96個(gè)小區(qū)樓盤的交易參考價(jià)格，均低于10萬(wàn)元/平方米。
除廣州以外，目前建立二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，還包括深圳、西安、成都、三亞、東莞、寧波、無(wú)錫、金華、紹興、溫州、合肥、衢州，覆蓋一二三四線城市。
從各地發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)來(lái)看，主要聚焦在房?jī)r(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)樓盤，特別是學(xué)區(qū)房。
為什么要建立二手房指導(dǎo)價(jià)？
二手房指導(dǎo)價(jià)作用真的很神奇嗎？
杭州等城市會(huì)跟進(jìn)嗎？
01
商品房限價(jià)留下的難題
中國(guó)熱點(diǎn)城市這一輪的房?jī)r(jià)暴漲，始于2015年的深圳，加速于2016年的“四小龍”（合肥、南京、蘇州和廈門），2016年下半年起杭州后來(lái)居上。
這些熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人口的流入有房?jī)r(jià)上漲的溫床，或者說有房?jī)r(jià)上漲的土壤，但房?jī)r(jià)上漲的種子卻并不是城市本身以及這些城市的房子。
各位只要回顧一下，2015年央行降了幾次息，2015年至2016年初A股發(fā)生了什么，包括A股的熔斷機(jī)制來(lái)源，或許能夠喚醒一些記憶。
和上一輪樓市調(diào)控相比，這次樓市調(diào)控官方在商品房限購(gòu)、限貸的基礎(chǔ)上又加了一條新的政策——限價(jià)。
始于2016年第四季度的商品房限價(jià)政策，在出臺(tái)伊始贏得了部分不太了解市場(chǎng)的公眾和媒體的歡呼，認(rèn)為這次打到了樓市的“七寸”。
部分官方人士也認(rèn)為，這下萬(wàn)事大吉了。
從2017年春天開始，這一政策在全國(guó)各熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)。
這一政策不僅缺乏法律依據(jù)和契約依據(jù)，甚至缺乏市場(chǎng)常識(shí)。（當(dāng)時(shí)還沒有實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策，后來(lái)實(shí)行的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策商品房的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在賣地之前就已公布，至少還有契約精神。）
事實(shí)上，一個(gè)市場(chǎng)所謂的房?jī)r(jià)，既包括商品房?jī)r(jià)格，也包括二手房?jī)r(jià)格。
官方能限制商品房?jī)r(jià)格，但無(wú)法限制二手房?jī)r(jià)格。
這個(gè)和市場(chǎng)開了天大玩笑的限價(jià)政策，至今已經(jīng)過去4年多時(shí)間，仍然堂而皇之地在實(shí)施。
4年之后，這一政策也被市場(chǎng)開了一個(gè)天大的玩笑。
商品房的限價(jià)和二手房市場(chǎng)價(jià)格之間形成了巨大的倒掛和套利空間，猶如堰塞湖懸在市場(chǎng)之上，隨時(shí)有潰堤的危險(xiǎn)。
巨大的套利空間，催生出巨大的投資、投機(jī)需求。
02
二手房市場(chǎng)被控盤
一二手房之間不僅形成巨大套利空間，同時(shí)還產(chǎn)生了另一個(gè)嚴(yán)重惡果：
原來(lái)市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)是由商品房和二手房共同形成的，甚至由于商品房一般是成批量成交的，定價(jià)權(quán)更大。
而商品房限價(jià)以后相當(dāng)于讓渡了市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，二手房則獲得了市場(chǎng)獨(dú)家定價(jià)權(quán)。
嗅覺靈敏的資本和一些中介機(jī)構(gòu)以及部分小區(qū)的業(yè)主，立即合謀，奪取甚至壟斷二手房市場(chǎng)部分樓盤的定價(jià)權(quán)，控盤某些次新小區(qū)的二手房，制造ABC單交易鏈。
此時(shí)，部分城市在無(wú)可奈何之下，出臺(tái)了所謂二手房指導(dǎo)價(jià)。
2021年2月，深圳首個(gè)建立二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
至今已有13個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，包括深圳、廣州、西安、成都、三亞、東莞、寧波、無(wú)錫、金華、紹興、溫州、合肥、衢州。
商品房限價(jià)，開發(fā)商無(wú)可奈何，怎么也不敢跟地方政府打官司，但如果出臺(tái)二手房限價(jià)，可以肯定房東是要打官司的。
所以只能出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布機(jī)制（也有叫二手房參考價(jià)格）。
但房產(chǎn)的交易價(jià)格，既不屬于政府定價(jià)，也不屬于政府指導(dǎo)價(jià)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十九條：政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的定價(jià)權(quán)限和具體適用范圍，以中央的和地方的定價(jià)目錄為依據(jù)。中央定價(jià)目錄由國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門制定、修訂，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后公布。地方定價(jià)目錄由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門按照中央定價(jià)目錄規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級(jí)人民政府審核同意，報(bào)國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門審定后公布。省、自治區(qū)、直轄市人民政府以下各級(jí)地方人民政府不得制定定價(jià)目錄。
于是和二手房指導(dǎo)價(jià)政策相對(duì)抗的市場(chǎng)行為又發(fā)生了。
例如，買賣雙方簽陰陽(yáng)合同，除房子以外附加一幅自己畫的所謂字畫附加幾百萬(wàn)元等光怪陸離的市場(chǎng)現(xiàn)象。
圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)
03
二手房指導(dǎo)價(jià)，作用很神奇？
如果說二手房指導(dǎo)價(jià)有作用的話，最大的殺傷力就是，銀行要按照二手房指導(dǎo)價(jià)給買方發(fā)放按揭貸款，而不管實(shí)際成交價(jià)格是多少。
這使得購(gòu)買實(shí)際成交價(jià)格遠(yuǎn)高于二手房指導(dǎo)價(jià)樓盤的買家，要付出更多的首付款。
一周前（8月31日），廣州出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，并發(fā)布了總共96個(gè)小區(qū)樓盤的交易參考價(jià)格，均低于10萬(wàn)元/平方米。
其中，天河區(qū)的保利心語(yǔ)花園的交易參考價(jià)格最高，為96957元/平方米。而根據(jù)安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)，保利心語(yǔ)花園9月掛牌均價(jià)超15萬(wàn)元/平方米。
圖源：安居客
據(jù)媒體報(bào)道，在廣州二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布當(dāng)天，位于天河區(qū)楓葉路的珠江俊園就有業(yè)主因置換急需資金，直接降價(jià)118萬(wàn)元出讓一套四房單位。此外，天河區(qū)歷德雅舍、駿景花園等項(xiàng)目也有業(yè)主主動(dòng)降價(jià)銷售。
二手房指導(dǎo)價(jià)真的如此神奇嗎？
未必。
深圳二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)出臺(tái)半年多時(shí)間。
年初深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的時(shí)候，并沒有產(chǎn)生立竿見影的效果。2月8日，深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，3月份二手房成交量并不低。
數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)
因?yàn)楫?dāng)時(shí)的市場(chǎng)熱度和市場(chǎng)預(yù)期與現(xiàn)在完全不同。
近幾個(gè)月，貨幣信貸政策驟然收緊，特別是二手房的按揭貸款。各熱點(diǎn)城市二手房放貸時(shí)間都大大延長(zhǎng)，并提高了按揭利率，甚至有些城市根本貸不出款。
4月底，學(xué)區(qū)房問題上了政治局會(huì)議，顯示出官方對(duì)學(xué)區(qū)房整治的決心。
而學(xué)區(qū)房又是整個(gè)二手房市場(chǎng)中，最離譜甚至最惡劣的價(jià)格標(biāo)桿，也是房?jī)r(jià)為教育資源不均衡無(wú)端背上的一口黑鍋。
加之近幾個(gè)月疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等影響因素，和年初相比，人們對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生較大變化，甚至發(fā)生根本性變化。
這些變化，無(wú)需記在二手房指導(dǎo)價(jià)的功勞簿上，而是上述綜合因素改變了市場(chǎng)預(yù)期。
至少有一個(gè)現(xiàn)象能夠證明這一點(diǎn)，就是還沒有出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，二手房市場(chǎng)也在同步降溫。例如，杭州雖然沒有出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，但4月至8月二手房成交量也連續(xù)5個(gè)月下跌。
所以，不必迷信二手房指導(dǎo)價(jià)的威力。
二手房指導(dǎo)價(jià)可以出。但是其作用只是，也只能是指導(dǎo)銀行評(píng)估價(jià)格，加大首付，降低杠桿。
至于二手房的成交價(jià)格，政府不能直接干預(yù)。
畢竟，二手房交易是雙方的民事行為。只要雙方自愿，不違反國(guó)家法律，不損害第三方利益。
