原標(biāo)題：“超購?fù)酢迸d業(yè)物聯(lián)上市首日破發(fā) 高度依賴母公司增量空間或有限 來源：華夏時報

3月9日，正商集團旗下興業(yè)物聯(lián)服務(wù)集團有限公司（09916.HK，以下簡稱“興業(yè)物聯(lián)”）成功赴港上市，成為2020年“物業(yè)第一股”。盡管在上市前獲得超額認購，但興業(yè)物聯(lián)正式開盤首日，股價即跌破發(fā)售價，其后股價更是一路走低。

市場分析人士直言，興業(yè)服務(wù)的股價走勢固然與當(dāng)前股市整體行情有關(guān)，但其本身亦存在不少問題。據(jù)招股書顯示，興業(yè)物聯(lián)目前在管物業(yè)面積不足1千萬平方米，且項目多集中于河南省鄭州市。而其高度依賴的母公司正商集團則以住宅物業(yè)的開發(fā)為主，商業(yè)板塊規(guī)模有限，能給興業(yè)物聯(lián)提供的增量空間或有限。

高度依賴母公司

3月9日，興業(yè)物聯(lián)在香港交易所主板正式掛牌上市交易，成為河南省鄭州市本土最大房企正商集團旗下的第四家上市公司。招股書顯示，興業(yè)物聯(lián)公司成立于1999年，主要專注于為非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務(wù)。據(jù)第一太平戴維斯、中國指數(shù)研究院及中國房地產(chǎn)Top10研究組統(tǒng)計，目前其為河南省第四大非住宅物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，百強物管企業(yè)中綜合實力排名第67位。

赴港上市之前，興業(yè)物聯(lián)曾于2017年9月在新三板掛牌，但“系戰(zhàn)略發(fā)展調(diào)整的需要”，于2018年12月申請終止掛牌新三板，并在2019年1月成功摘牌，之后轉(zhuǎn)向港股。

2月24日，興業(yè)物聯(lián)發(fā)布公告稱，公司已透過聯(lián)交所申請批準(zhǔn)已發(fā)行股份及上市買賣，計劃發(fā)售約1億股，招股價為1.5-2港元，集資最多2億港元；3月6日公布的招股結(jié)果顯示，其獲得香港發(fā)售股份的1414.06倍認購、國際配售股份的8.11倍的大幅超額認購，備受投資者青睞。

不過，3月9日上市首日，興業(yè)物聯(lián)卻沒能延續(xù)此前“超購?fù)酢鄙鲜惺兹沾蠖嗌蠞q的定律，報價為1.81港元，較每股1.99港元的發(fā)售價，開盤跌9.05%，截至當(dāng)日收盤僅漲2%，與在公開發(fā)售階段的火爆認購有明顯落差。不僅如此，興業(yè)物聯(lián)的股價之后更是一路走低，截至3月17日收盤，興業(yè)物聯(lián)的股價僅有1.460元/股，較52周最高價2.310元下跌36.8%。

對于股價一路走低的原因，公司又將采取何種措施來保障投資者權(quán)益的問題，《華夏時報》致電了興業(yè)物聯(lián)總部，并向其公布的郵箱發(fā)送了采訪提綱。興業(yè)物聯(lián)總部接聽人員表示，“將安排專人對接”，但截至發(fā)稿記者未收到回電及采訪回復(fù)。

有市場分析人士認為，興業(yè)物聯(lián)上市當(dāng)日，包括中國在內(nèi)的全球股市下跌，即使是近期頗受關(guān)注的港股物業(yè)股也一片“掛綠”，興業(yè)物聯(lián)上市破發(fā)在所難免。但之后其股價仍一路走低，主要則是在于公司自身的“底牌”。

從規(guī)模上看，興業(yè)物聯(lián)“盤子”較小。據(jù)招股書數(shù)據(jù)，截至2019年9月30日，公司在管物業(yè)建筑面積約210萬平方米，涵蓋17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個工業(yè)園，總建筑面積約為240萬平方米，合約物業(yè)組合的總建筑面積約為410萬平方米。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，按在管物業(yè)建筑面積計算，興業(yè)物聯(lián)2018年河南省市場份額約為0.6%。

財務(wù)數(shù)據(jù)方面，2016-2018年及2019年1-9月，興業(yè)物聯(lián)的營業(yè)收入分別為4727.6萬元、7606.8萬元、1.310億元和1.273億元，凈利潤分別為1148.6萬元、1927.9萬元、3422萬元和2811.8萬元，毛利率則分別為47.2%、50.2%、47.5%和46%。

綜合樂居財經(jīng)研究院、克而瑞研究中心等多家機構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，在目前于港股掛牌上市的內(nèi)地物管公司中，興業(yè)物聯(lián)的在管面積與營業(yè)收入均排名靠后。例如，截至2019年6月份，已上市的物管公司中，1000萬平方米以下只有和泓服務(wù)及浦江中國兩家，在管面積分別約630萬平方米、556萬平方米。

同時，興業(yè)物聯(lián)對母公司正商集團的依賴程度較重。公開資料顯示，正商集團間接持有興業(yè)物聯(lián)75.45%的股權(quán)。而招股書顯示，從收入構(gòu)成來看，作為興業(yè)物聯(lián)收入最多的來源商用樓宇物業(yè)（2016-2018年及2019年1-9月占總收入的比例分別是94%、88.2%、88.3%和87.7%）也均由正商集團開發(fā)。另根據(jù)招股書，興業(yè)物聯(lián)大部分收益來源于在鄭州市提供的物業(yè)管理及增值服務(wù)。從2016年至2019年前三季度，公司在鄭州一城的收益分別為0.47億元、0.76億元、1.07億元及1.11億元，分別占該公司收益總額的100%、100%、82%及87%。

此外，對于獨立第三方開發(fā)的物業(yè)，興業(yè)物聯(lián)投標(biāo)的中標(biāo)率也不算太高。招股書透露，2016-2018年及2019年1-9月，公司分別就獨立房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)/業(yè)主的物業(yè)呈交8份、12份、7份及11份標(biāo)書，中標(biāo)率分別為0、約8.3%、14.3%及9.1%。

有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，被分拆上市的物管公司一般來說都與母公司關(guān)系緊密。如果物管公司的背后母公司很強大，物業(yè)公司就具備了先天優(yōu)勢，其后續(xù)發(fā)展具備潛力。但興業(yè)物聯(lián)的母公司正商集團以住宅物業(yè)開發(fā)為主，旗下商業(yè)物業(yè)的規(guī)模有限，能給興業(yè)物聯(lián)提供的增量空間或有限。

將加強第三方收入來源

事實上，對于公司現(xiàn)存的問題，興業(yè)物聯(lián)也并未回避。

在于3月9日舉行的線上IPO記者會上，興業(yè)物聯(lián)主席兼行政總裁朱杰坦言公司目前在規(guī)模上存在短板。但朱杰也強調(diào)，公司未來主要以中小型非住宅物業(yè)公司作為收購標(biāo)的選擇，并不考慮其在管面積多少，而是綜合考慮其財務(wù)狀況、運營狀況以及社會口碑，來進行綜合研判做出選擇。

朱杰稱，公司與正商地產(chǎn)一直維持良好合作關(guān)系和業(yè)務(wù)往來，未來發(fā)展可受惠于母公司廣泛的業(yè)務(wù)組合，確保未來有穩(wěn)定收入來源。其同時表示，公司未來發(fā)展首選仍是河南省，也會考慮往華中地區(qū)包括山東、安徽、山西以及陜西等鄰近省份發(fā)展，且強調(diào)會加強第三方收入來源。

而對于整個物業(yè)管理行業(yè)受疫情影響的問題，朱杰則認為，雖然疫情對普遍行業(yè)都造成影響，但是對物業(yè)來說反而是個機遇，“疫情中也體現(xiàn)了對于高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求”。其稱興業(yè)物聯(lián)目前已經(jīng)制訂方案應(yīng)對，維持服務(wù)正常運作。

在中泰國際策略分析師顏招駿看來，興業(yè)物聯(lián)上市正好趕上港股市場承壓的時候。但市場影響是暫時的，這個時點仍是物業(yè)公司IPO的好時機：“一方面，市場對整個物業(yè)板塊興趣火爆，有助于增加IPO認購倍數(shù)；另一方面，行業(yè)估值提升，有利于公司獲得較高估值，籌集更多資金。”

《華夏時報》記者注意到，3月18日，在連跌數(shù)日之后，興業(yè)物聯(lián)的股價出現(xiàn)明顯抬升。截至午間收盤，股價為1.590港元/股，較前一日上漲8.90%。但其后股價再度下跌，至收盤時股價為1.410港元/股，較前一日下跌3.42%。

而來自富途證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，物管股2月份曾連續(xù)13個交易日上漲，平均漲幅超過20%，其中濱江服務(wù)、永升生活服務(wù)等數(shù)支股票表現(xiàn)突出，股價漲幅超過50%。盡管近期物管股行情較疫情初期有所回落，但渴望敲開資本市場大門的內(nèi)地物業(yè)公司仍不在少數(shù)。《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，目前還有金融街物業(yè)、宋都服務(wù)、正榮服務(wù)等幾家內(nèi)地物業(yè)公司在港交所排隊上市。