房貸利率有大變化！剛剛過去的周末，朋友圈被央行的一則公告刷屏，房貸一族紛紛翻出計算器，都算算自己房貸利息支出有何變化。
根據央行公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已經簽訂了合同，但未發放的參考貸款基準利率定價的貸款。這里面不包括公積金個人住房貸款。而且央行規定，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
明天就是元旦，以后各金融機構不再簽浮動利率貸款合同，那之前簽的就成了“存量”，現在是要對這些“存量”進行轉換。
公告說得很清楚，可不少人還是感覺有一堆小問號。是選擇轉換為以LPR為定價基準還是固定利率？加點數值怎么算？轉換期內應注意什么？銀行會馬上跟我聯系嗎？別著急，麻辣姐為您一一解釋。
一問：房貸算法為何變？
先說為什么房貸利率算法要變。
2019年8月，央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，隨后個人住房貸款定價基準也從貸款基準利率轉換為LPR。自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。
也就是說，過去個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或下浮多少，來確定個人住房貸款利率；調整后，個人住房貸款的定價基準是 LPR ，即在 LPR 的基礎上加點，根據 LPR 來確定個住房貸款的利率。
從上面可以看出，房貸算法之所以改變，是因為個人住房貸款的定價基準有變。原來依據貸款基準利率上下浮動，現在則是在LPR的基礎上加點。兩都最大的區別在于，貸款基準利率是央行發布的指導性利率，LPR是市場報價利率。這說明，房貸利率算法的新變化，是利率市場化改革帶來的。
目前，接近90%的新發放貸款已參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。 為進一步深化LPR改革，央行發布公告推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
民生銀行首席研究員溫彬認為，加快存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，將更好地發揮LPR貸款市場報價利率在實際利率形成中的引導作用，推動社會融資成本下降，引導和支持金融機構優化信貸結構，增強對經濟領域薄弱環節和重點領域的精準滴灌，提高金融資源配置效率，進一步增強服務實體經濟發展的能力。
二問：房貸利率算法有何變化？
根據公告，定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。
舉例來說，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。
假定2020年12月5年期以上LPR利率下降至4.7%，則從2021年1月起，房貸利率重定價為：4.7%+0.59%=5.29%；假定2021年12月5年以上LPR利率繼續下降至4.6%，則從2022年1月起，房貸利率重定價為：4.6%+0.59%=5.19%。
如果選擇存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換后，利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。
公告規定，轉換時點利率水平保持不變，也就是說在2020年轉換的時候，你的房貸利率水平算下來和以前是一樣的，沒有變化。
溫彬認為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定。而如果LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而若此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
三問：客戶和銀行如何操作進行“轉換”？
很多人關心，這個“轉換”看上去好復雜，需要客戶做什么？銀行能為客戶做些什么？
央行表示，自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
需要注意的是，借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年，且重定價日為每年1月1日。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。
招商銀行總行資產負債管理部總經理彭家文介紹，招商銀行已提前做好了存量貸款定價基準轉換的應對準備。信貸系統定價基準批量轉換改造工作積極推進，存量貸款合同文本利率條款已作了系統梳理，在新版合同中增加對定價基準轉換的提前約定，并且已提前準備客戶通知方案以及對客標準解答。同時，在新發放貸款中盡量參考LPR定價，截至12月27日當月新發放貸款以LPR為定價基準的占比約94%，也有利于減輕后續存量貸款定價基準轉換的壓力。
“下一步，招商銀行將加快推進各項工作，進一步細化和明確招商銀行的落地實施方案，加快修訂合同，評估存量貸款定價基準批量切換的系統影響，盡快制定改造計劃并加緊實施。針對不同客戶、渠道的特點，提前布置，確保利率調整信息及時準確全面傳達至每一位客戶。” 彭家文說。
民生銀行資產負債管理部負責人也表示，在推進新發放貸款參考LPR定價中，民生銀行已積累了不少經驗。目前，新發放貸款合同修訂和信息系統改造工作已全面完成，實現了LPR浮動利率貸款的自動準確計價，為存量貸款定價基準轉換工作打下了堅實基礎，可以說已經做好充分準備。
接下來，將盡快制定工作方案，包括系統配套、人員培訓等，穩妥有序推進存量轉換工作，與客戶按市場化原則協商確定具體轉換條款，并在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款，充分保障金融消費者權益，切實推動降低企業融資成本。
四問：除了個人住房貸款，其他貸款也要“轉換”嗎？
公告明確，除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。
如果在個人住房貸款之外，您還在金融機構辦理了其他貸款，最好也趕緊向機構問清楚，看看怎么轉換更合適。
“對銀行來說，在按照央行要求做好存量浮動利率貸款定價基準轉換的同時，應密切跟蹤宏觀經濟金融形勢，進一步完善風險定價體系建設，加強利率風險管理，優化資產負債結構和盈利結構，提高應對內外部環境變化的意識和能力。” 國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼說。
